Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Классификация реставрационных и консервационных работ. Задачи и виды фиксации памятников архитектуры. Общие особенности проектирования при реставрации. Эскизный проект реставрации. Рабочий проект и проект приспособления. Флигель усадьбы Чернышова.

реферат , добавлен 06.11.2012


Принципы и значение установления возможных причин деформаций и их величин для правильного проектирования и производства геодезических измерений. Процесс реставрации памятников архитектуры, его основные этапы и основные критерии оценки эффективности.

реферат , добавлен 09.12.2015


Краткая история появления профессии архитектор. Реконструкция старых городов и памятников архитектуры. Создание ландшафтных панорам. Карьера и зарплата. Особенности работы в крупных проектных институтах и государственных органах, связанных с архитектурой.

презентация , добавлен 16.02.2015


Состав проекта и этапы реставрации. Проектные решения по стенам бассейна и дну пруда-накопителя. Реставрация гранитных элементов скульптурных групп фонтана и каскада "Аполлон". Реконструкция системы водоснабжения. Планировка прилегающей территории.

курсовая работа , добавлен 27.03.2014


Проведение реконструкции зданий - воссоздания нарушенного первоначального облика архитектурных памятников, фасадов, интерьеров, выполненного в натуре или выражающегося в составлении их чертежа. Дизайн-концепция и художественно-конструктивное предложение.

дипломная работа , добавлен 26.01.2011


Понятие, сущность архитектуры. Архитектура как памятник культуры и истории. Развитие архитектуры в различные исторические периоды. Эпохи и стили в истории архитектуры: готика, классицизм, неоклассицизм, барокко, необарокко. Типы архитектурного творчества.

реферат , добавлен 17.10.2010


Архитектурный стиль как совокупность характерных черт и признаков архитектуры. История и основные этапы развития архитектуры времен Античности, Средневековья, Возрождения, барокко, классицизма. Факторы, повялившие на формирование современной архитектуры.

презентация , добавлен 05.12.2013


Фотографии памятников, созданных в стилях русско-византийском, классицизма и необарокко (Александринский театр, павильоны Аничкова двора, Главное адмиралтейство, соборы, дворцы архитектуры) 19 в. Санкт-Петербурга и Москвы. Их создатели, годы постройки.

Реконструкция в архитектуре это :

• перестройка здания для улучшения его функционирования (например, театральных зданий для удобств зрителей) или для использования его по новому назначению (дворцовых и культовых зданий для размещения музейных и выставочных экспозиций).
• воссоздание нарушенного (утраченного) первоначального облика населенного пункта, ансамбля или отдельной постройки, скульптуры или искусства, которое создается из частей или фрагментов памятника, на основе сохранившихся частей.

Реставрация и реконструкция памятников

За долгое время эксплуатации конструктивные элементы зданий подвергаются воздействию внешних и внутренних факторов. В результате этого происходит изнашивание, разрушение и даже утрата элементов декора, архитектурных деталей. Продлить “жизнь” архитектурных зданий можно проведя реконструкцию, выполняя всё правила безопасности и этапов работ. Перед началом проведения работ стоит изучить архивные материалы по “объекту”. Выявить облик здания, определить историческую ценность архитектурного памятника. Так же можно извлечь из этих архивов, какие материалы использовались, этапность постройки и многое другое, что может пригодиться при анализе работ.

Реконструкция памятников архитектуры. Этапы.

Первым этапом производят земляные работы , для исследования фундамента и подошвы строения. Отметим, что земляные работы при реконструкции зданий-памятников архитектуры обычно проводятся в стеснённых условиях, при которых не всегда применимы новейшие технологии и методы, что существенно замедляет и осложняет процесс. Основание памятников архитектуры и других видов строений, наиболее подвержены неблагоприятным воздействиям. Сильное разрушение оказывает вода. Поднятие грунтовых вод или по другим факторам. В зимнее время избыточно влажные грунты могут сильно и неравномерно промерзать, что вызывает процесс пучения. При оттаивании весной у таких грунтов ухудшаются физико-механические свойства, что неизменно приводит к частичной потере несущей способности оснований. При реконструкции оснований используется метод укрепления грунтов химическим, термическим или физико-механическим способом. Далее производиться укрепление фундамента .

Восстановление стен. Стены являются одним из основных конструктивных элементов зданий. Они также и наиболее подвержены воздействию внешних факторов. В случаях разрушения или потери частей стен их заменяют или реставрируют. Так же производятся другие виды работ по укреплению. Существует такая распространенная проблема, как протечки или "влажные" стены. Они ликвидируются путём гидроизоляции балконов и гидрофобизации стен снаружи. Однако при наличии правильно смонтированной качественной фасадной системы такой проблемы обычно не возникает.

Следующий этап усиление перекрытий . После усилений фундамента и стен переходим к перекрытиям. В реконструкции, исходя из оценки состояния элементов здания, и если они требую полной замены, целесообразнее разрушить старое здание и построить новое. Конструктивные элементы исторических зданий выполнены из материалов разной степени прочности: каменные стены и фундамент большинства памятников архитектуры рассчитаны на довольно долгий срок службы (100-150 лет), в то время как деревянные перекрытия без ремонта могут эксплуатироваться не многим более 60 лет. В разных ситуациях и различных состояний здания можно заменить деревянные перекрытия на железобетонные, что увеличить сроки эксплуатации. При плохом состоянии стен и фундамента лучше поменять на деревянные.

Реконструкция крыши. Наиболее распространённые причины неудовлетворительного состояния крыши заключаются в неисправности или неправильном устройстве системы вентиляции, нарушении гидроизоляции и низком уровне теплозащиты. В зданиях-памятниках архитектуры нередко отсутствует устроенная надлежащим образом система вентиляции. Реконструкция памятников архитектуры - ответственный процесс, требующий значительного объема финансовых вложений, тщательного сбора и анализа данных о здании, чёткой последовательности работ. Основной целью модернизации является не только сохранение исторически значимого здания, но и возможность эксплуатации его. Новые разработки в области оборудования и материалов способствуют не только продлению срока «жизни» памятника архитектуры, но и позволяют избежать дополнительных затрат на повторный ремонт.

Цитата СП 13-102-2003:

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».


Учебник Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.

Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов

Глава 1. Сущность реставрации и реконструкции объектов недвижимости

1.1. Термины и определения

Реставрация – это сложный, комплексный вид строительных работ, объектом которых являются памятники культурного наследия, от реставрации живописи до ремонта фасадов. Основная цель реставрации – продление жизни памятника. Она обычно включает в себя элементы и ремонта, и консервации.

Ремонт памятника – это периодически проводимые работы по его поддержанию, осуществляемые обычными строительными методами. При этом, как правило, основная структура памятника затрагивается в минимальной степени. Главные виды ремонтных работ – смена и окраска кровель, восполнение утрат штукатурки, возобновление покраски стен и т. д.

Консервация – это работы по сохранению памятника, требующие принятия специальных мер, не входящих в обычную ремонтную практику. Консервация необходима тогда, когда памятник по каким-либо причинам оказывается в неудовлетворительном состоянии.

Различают два типа консервации:

– мероприятия по временной защите зданий, которым угрожает быстрое разрушение: установка подпорок, устройство навесов и т. д.;

– сложные работы по укреплению и защите памятников, разрушенных под влиянием длительно действующих факторов (например, укрепление оснований и фундаментов, усиление основных несущих конструкций, устранение деформаций, мероприятия по борьбе с влажностью, биологическая защита).

Консервация не инженерная задача, ей должны предшествовать не только инженерно-технические, но и очень серьезные архитектурные исследования. Архитектору-реставратору принадлежит основная координирующая роль, как при выработке программы консервации, так и при ее практическом проведении. Но наряду с этим важным компонентом реставрации становится и изменение существующего вида памятника для более полного раскрытия его художественных качеств, что позволяет яснее подчеркнуть его общественную ценность и тем самым способствовать созданию условий для его длительной жизни.

Случаи реставрации столь же различны, как различны и сами памятники. Однако для подавляющего большинства реставрации характерны отсутствие стремления к стилистическому единству, признание ценности многих из позднейших наслоений, ограничение восстановления элементами, форма которых может быть безупречно документирована. Реставрация такого типа, отвечающая современным теоретическим взглядам, получила название фрагментарной. Фрагментарная реставрация представляет собой как бы частичное расширение сферы консервации, и между ними не всегда легко провести четкую границу.

Целостная реставрация отличается от фрагментарной, прежде всего не масштабами работ, а основной целью – обязательным возвратом к прежнему состоянию памятника во всей полноте. Бесспорна правомерность целостной реставрации для памятников, получивших разрушения и утраты уже в наше время. Тогда реставрация ориентируется на воссоздание не предполагаемого первоначального вида, а того композиционно-завершенного архитектурного облика, который существовал ко времени разрушения и мог включать целый ряд позднейших наслоений. Целостная реставрация произведения искусства в тех немногих случаях, когда она может быть признана правомерной, мотивируется преимущественно не необходимостью воссоздания древнего облика памятника как такового, а решением более широкой задачи, так как целостная реставрация подчинена реставрации или реконструкции всего архитектурного комплекса. Как правило, задача целостного восстановления может быть достигнута за счет привлечения как прямых, так и косвенных данных.

Реставрация состоит из двух операций:

– раскрытие памятника путем удаления поздних искажающих его элементов;

– восстановление утраченных элементов.

Раскрытие возможно только тогда, когда удаляемые части не представляют интереса ни с художественной, ни с исторической стороны, либо представляют весьма ограниченный интерес, несовместимый с ценностью раскрываемого подлинника. Это признается при открытом коллегиальном обсуждении с участием авторитетных специалистов.

В простейших случаях реставрация может вообще свестись к одному раскрытию (например, фрагментарное удаление штукатурки на фасаде Софийского собора в Киеве).

Но, как правило, реставрация – это сложное сочетание раскрытия и дополнений. Реставрация памятника обязательно должна опираться на многосторонние комплексные исследования (историко-библиографические и историко-архивные изыскания).

Объект реставрационного исследования – это всегда памятник культурного (архитектурного) наследия, а не только его части, признанные заведомо ценными.

Система ценностей культурного (архитектурного) наследия:

– историческая ценность;

– градостроительная ценность;

– архитектурно-художественная ценность;

– научно-реставрационная ценность;

– функциональная ценность.

Основными методами реставрации являются ступенчатая система методологии реставрационно-реконструкционного процесса и научно-исследовательское проектирование.

Рассмотрим технологию реставрационных работ на примере реставрации фасада здания. Важной составляющей системы реставрации фасада здания является ее технологическая программа, которая включает используемые в ней материалы и базируется на доскональном обследовании состояния фасада, с выявлением имеющихся разрушений и вызвавших их причин, определением исторически достоверных материалов и конструкций, исследованием всех предыдущих ремонтов.

Разработка технологической программы включает в себя обоснованный подбор целостной системы реставрационных материалов и методов их применения. При этом следует решать не только защитные и декоративные задачи – необходимо обеспечивать историческую достоверность материалов и предусмотреть наименьшую степень вмешательства в реставрируемый объект.

К сожалению, на практике реставрация очень часто оказывается похожа на подлинную лишь названием. Есть немало примеров, когда памятники архитектуры превращаются в копии самих себя: например, сносятся исторические штукатурные слои, произвольно заменяются исконные материалы на новые, «прогрессивные», фасады окрашиваются пригодными лишь для бетонных поверхностей «плиолитом» или ему подобной синтетикой. Это приводит к медленному но глубокому разрушению фасада.

Чаще всего это происходит из-за низкого профессионализма исполнителей, которые не видят разницы между понятиями «ремонт» и «реставрация». Это одна сторона медали, с другой стороны, работа с настоящими реставрационными материалами требуют серьезной подготовки специалистов-реставраторов, а также строгого использования регламентированных приемов работ. В развитых странах, например в Италии, федеральный закон предписывает производить реставрацию исключительно минеральными составами. В Германии исторические объекты защищены нормами WTA. В нашей стране такие нормативны, которые регламентировали бы технологические процессы реставрационных работ, отсутствуют и в большей степени зависят от профессионализма и четкости работы исполнителей.

Еще раз отметим, что при реставрации фасадов имеет место применение силикатных окрасочных материалов, не отвечающих реставрационным требованиям. В них присутствуют акрилаты сверх допустимых по европейским нормам 5% (по данным анализа – более 10 бутилакрилата состиролом). Кроме того, часть используемых в красках пигментов – органические (непригодные для фасадных работ).

Свойства материалов из-за указанных отклонений от требований изменились: цена понизилась, работа с ними перестала требовать специальных навыков, а получение желаемого цвета не ограниченное минеральными пигментами, упростилось. Но изменились и столь важные для жизни фасада свойства: паропроницаемость упала, светостойкость снизилась, материалы перестали быть силикатными, то есть минеральными.

На сегодняшний день на рынке реставрационных работ широко применяется технология реставрации фасадов, разработанная совместно с итальянскими специалистами и базирующаяся на материалах «SADOLIN» итальянского производства, которые помимо надежности обладают декоративными свойствами. Эту технологию используют реставрационные фирмы «КАСТ», «Горьков и Горьков», «Красный город», ООО «Лира» и др.

Необходимо отметить, что зачастую восстановление современных зданий и сооружений нельзя называть реставрацией, это скорее реконструкция или капитальный ремонт.

В ХХ в. Реставрационная школа в Ленинграде воспитывала молодых специалистов, разрабатывала технологии и методики, которые использовались во всех уголках бывшего Советского Союза. В тот период сохранение памятников исторического и культурного наследия Ленинграда имело большое значение в связи с государственной политикой.

Так, в мае 1946 г. появилось производственно-строительное объединение «Реставратор», его мастера были призваны возродить Ленинград, поднять его из руин и вернуть городу былую красоту. Объединение «Реставратор» было уникальным государственным предприятием, выполняющим весь комплекс работ: от создания проектов до выполнения всех видов реставрационных работ, от подготовки специалистов до разработки научных методик. В производственно-строительное объединение входили: несколько профильных реставрационных мастерских, институт «Ленпроектреставрация», реставрационное училище, лаборатория, архив. Реставрационные работы велись специалистами трех крупных мастерских; центральная находилась в Ленинграде, две других в Петергофе и Пушкине. В конце 1980-х гг. была создана и четвертая – общестроительная мастерская, которая впоследствии специализировалась только на реставрационных работах. Мастерские в свою очередь, делились на многочисленные участки. Количество специалистов, работающих в объединении «Реставратор», приближалось к двум тысячам. Кадры для производственно-строительного объединения готовились в профильных учебных заведениях. Большинство специалистов начинало свой трудовой путь в качестве учеников, работавших под руководством опытных реставраторов в производственно-строительном объединении. На протяжении многих лет ПСО «Реставратор» было единственным реставрационным объединением, специалисты которого выполняли все виды реставрационных работ не только в Ленинграде, но и по всему Советскому Союзу.

Изменилась политическая ситуация, а изменение социально-экономической обстановки в 1990-х гг. привело к упразднению многих государственных институтов, в том числе и реставрационной отрасли. Финансирование объектов реставрации снизилось до критического уровня. В течение десяти лет из реставрационной отрасли ушли многие высококлассные специалисты, и, как следствие, перестала существовать система профессиональной подготовки реставраторов при производственных мастерских. В Санкт-Петербурге было расформировано крупнейшее производственно-строительное объединение «Реставратор», в результате чего образовалось несколько небольших узкоспециализированных реставрационных компаний.

После стабилизации экономической ситуации в стране государство, наконец, обратило внимание на состояние культурного наследия России. Появились федеральные программы, направленные на сохранение памятников истории и культуры.

Реконструкция. Проблема реконструкции, несмотря на всю актуальность, до настоящего времени не получила глубокого теоретического обоснования. Отдельные разработки в области реконструкции зданий, технико-экономического обоснования реконструкционных процессов не обеспечивают комплексного решения проблемы.

Прежде чем приступить к рассмотрению сути реконструкции необходимо точно установить, что понимается под исторической реконструкцией (См. Приложение 1).

Историческая реконструкция – воссоздание целого на основе сохранившихся данных, иногда отрывочных, описывающих это целое. В качестве основных данных могут использоваться: сохранившиеся фрагменты объекта реконструкции, а также упоминания о нем в письменных источниках, в устной традиции (сказания и легенды); изображения различного рода; сохранившиеся аналогичные объекты, выполненные по той же методике и в том же стиле; современные публикации; археологические находки и музейные экспонаты. Чем больше данных сохранилось об объекте, тем выше степень достоверности реконструкции.

В чем принципиальное отличие исторического города от «неисторического», ведь каждый город имеет свою историю? Сегодня критерием является факт возникновения, то есть хронологический, определяющий характер застроек по времени их создания.

Этот подход лег в основу совместного постановления коллегии Министерства культуры РСФСР, Госстроя РФ и Президиума Совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры по утверждению списка исторических населенных мест РФ, в который включен, например, Томск, основанный в 1604 г. На его территории 43 объекта Федерального значения, 252 регионального и 1340 – муниципального значения.

Выделение государством этой группы городов и поселков из общего списка российских городов подняло их значимость в общественном сознании, а так же возложило дополнительную ответственность на местные органы власти за сохранение этих населенных пунктов. К сожалению, статус исторического города не был подкреплен дополнительными правами органов местного самоуправления, налоговыми льготами, целевыми Федеральными программами и т. д. в отношении данных городов.

В XX в. в результате неудачного проведения проектов реконструкции в Ленинграде были утрачены памятники «исторического наследия», которые в настоящее время содержатся лишь в каталогах, дающих возможность изучения памятников и получения эстетического удовольствия. К таким объектам относятся:

часть Гостиного двора на Биржевой линии, д. 1 в связи с изменением зданий Библиотеки Академии наук;

особняк Яковлевой на Московском пр., д. 10-12 в результате реконструкции Сенного рынка.

Обуховская больница (наб. р. Фонтанки, д. 106) – была надстроена и переделана в начале 1950-х гг.;

Повивальный институт по адресу наб. р. Фонтанки, д. 148 – утратил облик в результате реконструкции по проекту Д.Д. Устругова в 1910-1913 гг.;

Перинная линия на Невском пр., 33а. В 1930-е гг. все здание было реконструировано с целью дальнейшей его охраны как исторического памятника, однако в начале 1960 гг. было снесено с целью развития метрополитена;

Крестовоздвиженская община (наб. р. Фонтанки, д. 154). В настоящее время это здание имеет вид, приданный ему в 1903-1904 гг. архитектором общины Ю.Ю. Бенуа, перестроившим ампирный особняк, возведенный в начале XIX в. для крупного лесоторговца Жербина;

жилой дом на Невском пр., д. 7-9, построенный в стиле классицизма;

Троице-Сергиево подворье (наб. р. Фонтанки, д. 44);

Английское собрание (Дворцовая наб., д. 16);

Свято-Владимирская школа (Московский пр., д. 104);

Сергиевский собор (Литейный пр., д. 6);

Знаменская церковь (пл. Восстания);

При изучении исторических памятников по различным источникам следует отличать истинную информацию от недостоверной. Для этого необходимо выделять временной и кадровый резерв на поиск информации о памятниках культуры и архитектуры, проверку ее достоверности и устранение недостоверной информации

Необходим индивидуальный подход к решению вопросов реконструкции каждого отдельного памятника и каждого отдельного участка городской территории.

Повышенное внимание к градостроительному наследию означает, что надо непросто сохранять то, что есть, но изучать и стараться распознавать различные историко-культурные ценности. Невозможно сохранить и воссоздать все памятники, но можно и нужно все «раскапывать» и фиксировать, накапливая научные фонды, сохраняя информацию для потомков.

Реконструкция, представляет собой коренное переустройство, переделку с целью усовершенствования, комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем.

Основные задачи реконструкции:

– обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы;

– предотвращение преждевременного выхода зданий из эксплуатации и их сноса;

– переустройство с целью частичного или полного изменения функции;

– улучшение потребительских качеств;

– повышение комфортности проживания.

Реконструкция объекта, как правило, является частью общей реконструкции городского района, жилого массива, квартала исторического ядра города, вызванной совершенствованием комплекса социально-бытовых и культурных учреждений города.

Реконструкция зданий и сооружений включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения:

– перепланировку помещений;

– усиление, частичную разборку или замену конструкций;

– надстройку (повышение этажности дома или его частей), в том числе мансарды;

– пристройку (новый объем пристраивают чаще всего в торец или сбоку);

– улучшение состояния фасадов здания;

– формирование современных интерьеров помещений.

В целом, реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала или объекта.

В процессе становления ремонтно-строительного производства как самостоятельной отрасли народного хозяйства ведется поиск путей максимального повышения эффективности реконструкции, совершенствования объемно-планировочных, архитектурно-конструктивных, организационно-технологических решений. Опытные данные показывают, что реконструкция отдельных строений в сложившейся застройке препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства.

Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплутационных показателей и усилением несущих конструкций остова. Для проекта реконструкции необходимо проводить очень тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и кровель сооружения, а также работу всех инженерных систем. Данное обследование требует выполнения правил техники безопасности. Выявленные дефекты в работе различных конструктивных элементов позволяют определить индивидуальные подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений. Наибольший объем работ по реконструкции в исторических городах приходится на жилой фонд. Технология ремонтно-строительного производства представляет собой совокупность технологических процессов, выполняемых последовательно во времени и пространстве со строительными материалами, изделиями и конструкциями с целью превращения их в готовую продукцию строительства – здания, сооружения и их комплексы. В основе ремонтно-строительных процессов всегда лежат физические, химические процессы и их совокупности (Рис. 1.1.). Примеры реконструкции зданий приведены на Рис. 1.2. и 1.3.

По итогам международных конференций, симпозиумов, семинаров, проводимых Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, установлено, что наиболее общей является тенденция максимального сохранения существующих зданий, причем не только архитектурных и исторических памятников, но и зданий рядовой застройки, возведенных в традиционной манере и являющихся важными элементами городской среды. За рубежом наибольший опыт реконструкции жилых зданий накоплен в Германии (на территории бывшей ГДР). Работы с самого начала не ограничивались ремонтом и реконструкцией отдельных зданий или даже отдельных групп зданий, а охватывали целые районы старой застройки.

При комплексной реконструкции исторической городской среды необходимо рассматривать ее как инновационный процесс, включающий:

Реновацию – инновационный процесс в сфере основного капитала, при котором изменяется функциональное назначение объектов реконструкции;

Техническое перевооружение – локальную разновидность инновационного процесса реконструкции, которую осуществляют путем замены части процессов, осуществляемых в рамках отдельного объекта реконструкции;

Комплексную автоматизацию – локальную разновидность инновационного процесса, основанную на системотехническом применении новейших средств автоматизации и принципов развития «интеллектуальных» зданий;

Реконструкцию близлежащих объектов к каждому из объектов реконструкции.

При проведении реконструкции, помимо реконструкции в обычном понимании, необходимо осуществлять, так называемую, организационную реконструкцию.

Реконструкция должна осуществляться на основе организационных проектов, которые носят локальный характер. В организационной части проекта реконструкции упор делается на инновации в области информационных, а не строительных технологий.

1– блок градостроительных обоснований; 2 – проект зон охраны исторической застройки; 3 – градоформирующая роль архитектурного наследия; 4 – блок анализа исходной ситуации; 5 – внешние факторы реконструкции; 6 – внутренние аспекты реконструкции; 7 – концепция реконструкции; 8 – генеральная схема реконструкции; 9 – комплексные программы осуществления реконструкции; 10 – архитектурное наследие; 11 – жилой фонд; 12 – общественные здания; 13 – транспортная сеть; 14 – инженерная инфраструктура; 15 – проект комплексной реконструкции участка; 16 – проект реконструкции отдельного объекта; 17 – блок общественного контроля; 18 – блок финансовых инвестиций.

Рис. 1.1.– Блок-схема проекта реконструкции




Рис. 1.2.

«черными» лестницами






а)план типового этажа до реконструкции



б)план типового этажа после реконструкции

Рис. 1.3. – Пример реконструкции доходного дома с двумя

«черными» лестницами

В последнее время в России у потребителей и у профессиональных участников рынка недвижимости все больший интерес вызывает концепция интеллектуальных зданий и сооружений (intelligent Building Systems – 1ВS), которая родилась в США в начале 1980-х гг.

Интеллектуальным является такое здание или сооружение, которое обеспечивает продуктивную и эффективную по стоимости среду за счет оптимизации 4 элементов структуры, систем, служб, управления и взаимоотношений между ними. Другими словами, интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяет максимально увеличить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.

Становлению IBS как направления способствуют многие факторы. Во-первых, оказывают известное влияние архитектурные шедевры и замыслы прошлых столетий. Во-вторых, проявляется связь духовных начал IBS с идеями великого Ле Корбюзье в его проекте «Жилище-машина» (1923). В-третьих, констатируется некоторая обусловленность идей IBS опытом эксплуатации сооружений для экстремальных или внеземных условий жизни (подземные убежища, глубоководные аппараты, орбитальные станции). В-четвертых, достаточно наглядны используемые при проектировании IBS средства автоматизации как результаты известных достижений в микроэлектронике, связи и вычислительной технике.

Централизованное управление не отменяет существования различных эксплуатационных служб – оно позволяет снять с них часть нагрузки и оптимальным образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей.

Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы с квартирных датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспетчерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома, в противном случае сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефоны.

Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает: управление освещением; микроклиматом; системой безопасности (видео наблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); автоматикой и бытовой техникой (ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); аудио(видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видео сигналов; лифтами; телефонизацию и доступ к сети Интернет; системы пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; системы контроля качества воды, приема эфирного и цифрового спутникового телевидения, резервного электро и водоснабжения; фасадное освещение и т. д.

Появление новых проектов IBS демонстрирует новое представление об архитектурно-строительном объекте, которое характеризуется большой технической системой со специализированными возможностями применения соответствующих подходов к проектированию при строительстве и реконструкции зданий и сооружений

С начала 1970-х гг. в Ленинграде впервые в нашей стране начали осуществлять реконструкцию жилой застройки групповым методом. В последние годы этот метод успешно применен при реконструкции ряда районов Москвы (ул. Палиха, Тихвинская, Хавско-Шаболовская, Тульская). Установлено, что групповой метод является единственно возможным при реконструкции исторического центра столицы. Подготовлены проектные предложения и начаты работы по реконструкции таких крупных градостроительных образований в центральной части города, как Маросейка – Солянка – Яузские ворота, ул. Арбат – Пречистенка, Кузнецкий мост, ряд кварталов между Цветным бульваром и Сретенкой. Запроектировано обновление Тверской ул. и прилегающих к ней кварталов, где встраиваются новые жилые здания общей площадью 100 тыс.м 2 . Предусмотрено реконструировать жилые здания старой постройки общей площадью около 40 тыс. м 2 , сделать в них благоустроенные квартиры для посемейного заселения. В первых этажах зданий планируется разместить предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания. В процессе реконструкции предусмотрены снос ветхих и малоценных зданий и сооружений и возведение на их месте детских учреждений и предприятий бытового обслуживания, реконструкция транспортно-пешеходных и инженерных коммуникаций, благоустройство территории.

Особую группу составляет жилищный фонд первых массовых серий(ФПМС) застройки 1960-х гг. Отсутствие капитального ремонта на протяжении 40 лет привело к критическому состоянию большинства подобных зданий, а их физический износ контрастирует с современными требованиями комфортности проживания, энергосбережения, а также эстетики архитектурной среды Санкт-Петербурга.

Сходные проблемы имеют и характерные для многих периферийных районов города кварталы типовой двух-трехэтажной шлако-блочно-кирпичной застройки фонда послевоенного репарационного строительства(ФПРС) конца 1940-х гг.

Всего в городе кварталы ФПМС и ФПРС, составляя до 15% жилого фонда и обладая достаточно развитой городской инфраструктурой, имеют плотность застройки в диапазоне 3500-8000 кв. м/га, что заметно ниже современных норм.

В условиях дефицита бюджетных средств требуется разработка решений, обеспечивающих финансирование процесса реконструкции ФПМС/ФПРС за счет внебюджетных источников. Как показывает практика, наиболее целесообразен путь квартальной реконструкции, учитывающий решение градостроительных, экономических и социальных аспектов задачи.

Важным и даже переломным в методическом плане фактором ускорения перехода к поквартальной реконструкции стала недавно внедренная КГА и КС практика разработки корректур проектов застройки (КПрЗ) кварталов на этапе подготовки предпроектных предложений.

Если 3-5 лет назад инвестиционная привлекательность квартальных реконструкций была достаточно спорной, то теперь стала очевидна не только их социальная и градостроительная, но и экономическая эффективность, снижающая затраты буквально на всех тапах реализации проекта.

В условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям начал расти поразительно быстро: уже в конце 2002 г. произошел резкий скачок инвестиционного спроса на квартальные реконструкции с одновременным оформлением прав агентств развития территорий.

Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию квартальной застройки.




Ю.И. Курбатов, Л.Н. Коренная, В.В. Чесноков Актуальные задачи реконструктивного преобразования жилых кварталов массовой застройки Санкт-Петербурга // Дизайн и строительство. Санкт-Петербург. 2003. № 1(19).

ОАО «Моспроект-2» им. М. В. Посохина специализируется на капитальном ремонте зданий, отделке фасадов, восстановлении сооружений любого назначения в Москве, России и за рубежом. Одними из основных направлений деятельности компании считаются реставрация и реконструкция объектов культуры и памятников старины. Многие воспринимают эти два строительных термина практически одинаково, однако они имеют разное значение.

Реставрация

Слово «реставрация» означает восстановление (укрепление) разрушенных или поврежденных памятников искусства, объектов исторического и культурного наследия.

Причинами искажения первозданного облика могут стать:

Влияние времени;

Экстремальные условия эксплуатации;

Неосторожное (умышленное) варварское воздействие и многие другие факторы.

В процессе реставрации происходит исправление деформированных частей, укрепление их структуры. При этом часто применяются современные материалы, подобные первоначальным, но имеющие лучшие свойства. Химически изменившиеся детали, не подлежащие восстановлению, удаляются и заменяются. Нередко приходится устранять позднейшие дополнения.

Обычно объектами реставрации становятся:

Памятники архитектуры;

Фасады исторических зданий разного назначения;

Деревянная архитектура (церковные сооружения, старинные особняки и т. д.);

Отдельные элементы фасадных конструкций, интерьеров памятников.

Реконструкция

Под этим термином (от латинского – «построение») понимается весь комплекс строительных, а также отделочных работ, направленных на качественное изменение функциональных показателей объекта. Главной целью реконструкции является восстановление не внешнего вида здания, а его технико-экономических качеств. На первый план выходит повышение комфортности эксплуатации ремонтируемого сооружения.

В ходе реконструкции сохраняются лишь несущие элементы здания: капитальные стены, перекрытия, лестничные марши и площадки. Все остальное подлежит полной или частичной замене. Здесь предусматривается проведение следующих работ:

Кардинальная реорганизация структуры объекта, в том числе изменение технических характеристик и габаритных размеров сооружения;

Изменение назначения помещений;

Оформление пристроек и надстроек;

Полное переоборудование инженерных коммуникаций;

Укрепление несущих конструкций;

Замена полов, потолков, промежуточных стен и перегородок;

Дополнительные мероприятия по благоустройству чердачных помещений, подвалов, кровли, выполнению наружной отделки.

Компания предлагает услугу воссоздания исторических строений по сохранившимся фрагментам, письменным и устным упоминаниям. Большее количество данных поможет достовернее восстановить объект. Также возможно завершение работ в недостроенном здании.

Перед началом реконструкции составляется проект, в котором учитывается техническое состояние объекта, эксплуатационные недостатки и выявленные дефекты. На основе документа прогнозируются предстоящие объемы работ, их стоимость и сроки исполнения. Клиенту предоставляется право на проведение самостоятельной специальной строительной экспертизы.

Почему клиенты обращаются в ОАО «Моспроект-2» им. М. В. Посохина?

Высокий профессиональный уровень сотрудников компании гарантирует:

• грамотное проектирование предстоящей реконструкции или реставрации;
• четкую последовательность выполняемых действий, вплоть до мельчайших деталей;
• полное восстановление первоначального облика;
• выполнение задач любой сложности;
• тщательную экспертную оценку технического состояния сооружения, позволяющую определиться с точными расходами;
• использование только качественных материалов;
• применение при реставрации современных технологий, сочетающихся с древними способами зодчества;
• индивидуальный подход к клиенту и безусловное выполнение всех пожеланий заказчика.

Реконструкция промышленных объектов на сегодняшний день — одна из наиболее актуальных тем для проектов и исследований. В Европе этот вопрос освещен рядом монографий: «Old Buildings. New Design» (Charles Bloszies), «Converted Industrial Buildings» (Tamara Rogic) и другие. С течением времени обозначилось несколько направлений джентрификации. «Индустриальная археология», изучающая материальные свидетельства индустриального развития стран, ратует за консервацию таких объектов и создание на их основе музеев техники. Однако следует отметить, что объем требующих сохранения зданий и комплексов настолько велик, что консервации всех их не представляется возможной, как и возврат к уже выведенной функции. В связи с этим подход, включающий смену наполнения, наиболее распространен. Он подразумевает минимальное или экстремальное вмешательство в объемно-пространственные характеристики здания в зависимости от изначальных параметров.




Особый интерес приобретает вопрос о реконструкции, когда речь заходит о приспособлении бывших фабрик и заводов под жильё. Здесь возникает понятие лофт, которое зародилось в США и имеет более чем полувековую историю. Оно связано с джентрификацией территорий, прежде депрессивных: в 30-40-х годах XX века в Нью-Йорке пустующие промышленные и складские здания начали сдаваться в аренду как жилые. С течением времени популярность лофта нарастала, и само понятие эволюционировало.

На сегодняшний день под этим словом понимается реконструкция под жильё любого исторического здания, основными чертами которого являются неоштукатуренные кирпичные фасады, высокие потолки, возможность свободной планировки квартир и создания антресольных этажей.

В России наиболее интенсивно освоение производственных зданий идёт в Москве. По данным консалтинговой компании S.A. Ricci совокупный объем предложения лофт-апартаментов в Москве в 2012 году составил около 55 тыс. кв. м. Это не только офисы и выставочные пространства, но и жильё класса «элит». Однако, несмотря на всё увеличивающийся спрос и многочисленность концепций реновации промышленных территорий, фактически реализованным жилым проектом является единственный объект — многофункциональный комплекс с жилыми апартаментами «Даниловская мануфактура 1867» (реализация — 2011 год), расположенный по адресу: Новоданиловская наб., 9.




Проект разработан архитектурными мастерскими «АБ Цимайло Ляшенко партнеры» (концепция) и «Сити-Арх». Один из корпусов — «Ряды Солдатенкова» — частично заполнен квартирами.

Первоначальная функция Даниловской мануфактуры — текстильная фабрика. Объекты такого типа принято относить к группе зданий, требующих минимума модификаций при реконструкции под жильё. В целом к этой категории можно отнести фабрики с ячейковой структурой, делением или возможностью деления на этажи высотой от 2,5 до 3,5 м (в зависимости от класса жилья), остеклением по длинным сторонам здания, ориентированного восток-запад при ширине корпуса до 14 м, или остеклением по четырем сторонам при более широком или круглом в плане корпусе. Возможность устройства атриума является неотъемлемым преимуществом при широком корпусе.

Объёмно-планировочные характеристики Даниловской мануфактуры таким образом максимально близки структуре многоквартирного жилого дома: удобное деление на этажи, ритм окон, традиционное боковое остекление большой площади, протяжённость корпусов. Конструктивная схема с неполным каркасом и шагом колонн около 3,8 м позволяет создать свободную планировку жилья и безболезненно расположить лестнично-лифтовые узлы. Широтная ориентация корпуса, запроектированный коридорный тип и использование только существующих лестничных клеток не даёт возможности обеспечить инсоляцией квартиры, выходящие полностью на север.



С учётом данных параметров корпус может разместить в себе жильё определённого типа — апартаменты. Апартаменты — относительно новый формат на рынке недвижимости. К такому типу жилья не применимы привычные нормы инсоляции, что облегчает в ряде случаев проектирование.

Помимо уже построенных объектов многие находятся на стадии реализации: квартал Wine House, комплексы Loft Garden, Studio 8, Soho Loft Apartments.

В состав элитного квартала Wine House (архитектурное бюро «SPEECH Чобан Кузнецов»), строящегося по адресу Садовническая ул., 57, входит, кроме новых корпусов, реконструируемое здание фабрики«Товарищество Петра Смирнова» (годы постройки 1888-1889 гг.).





Так же, как и в корпусах Даниловской мануфактуры, конструктивная схема здесь — неполный каркас с внешними несущими стенами. Внутренние колонны позволили разместить в объеме квартиры современного стандарта со свободной планировкой.




Высота потолков лофт-апартаментов составляет от 3,7 до 4,5 м, на мансардном этаже — до 6,7 метра, что даёт возможность расположить внутри дуплексы. Меридиональная ориентация фабричного корпуса даёт возможность для проектирования жилого дома коридорного типа без ущерба для инсоляции.

Проект «Studio №8» — 14 корпусов бывшего конструкторского бюро. Застройка после реконструкции блокированная. За счёт надстройки зданий стало возможным расположить в здании двух- и трёхуровневые квартиры-блоки. Реконструируемый широкий корпус также размещает внутри себя квартиры в несколько уровней на всю высоту здания, однако то обстоятельство, что часть квартир-блоков выходит полностью на север, исключает любое жильё, кроме Loft Garden (ул. 2-я Рыбинская, д.13, Сокольники) — бывшее отделение конструкторского бюро Российского авиационного завода имени Михаила Леонтьевича Миля 1951 года постройки.




Высота потолков здесь более 3,6 м, остекление занимает большие площади — всё это позволяет разместить в корпусах жильё класса «комфорт». В ходе реконструкции была произведена полная замена инженерных сетей, реставрация фасадов, установка современной системы пожаротушения.

Широтная ориентация здания в сочетании со стремлением максимально использовать длину всего корпуса, «нарезав» его на возможно большее количество жилых ячеек, спровоцировало использование коридорного типа жилого дома. При игнорировании инсоляции единственное допустимое решение по жилым ячейкам — апартаменты.

Soho Loft Apartments — бывшие складские помещения дореволюционной постройки (элеватор 1893г., архитектор И.С. Епанешников) в Басманном районе Москвы. Специализация комплекса — апартаменты для владельцев мототехники. Лофт-апартаменты оборудованы индивидуальными лифтами, предназначенными для подъёма мотоциклов наверх — в помещения лофтов. Подвальный этаж оборудован под парковку мотоциклов. После реконструкции здание представляет собой секционный жилой дом с лестничными клетками, обслуживающими по четыре квартиры. Конструктивная схема — неполный каркас: внешние несущие стены и внутренний несущие колонны так же, как и в предыдущих проектах позволяют придерживаться свободной планировки квартир с выгораживанием лишь санузлов.

Как видно из вышеописанных примеров архитекторы стремятся расположить в бывших производственных корпусах именно апартаменты. Причин этому несколько. Во-первых, использование такого типа жилья облегчает поиск проектных решений для корпусов практически любых объёмно-пространственны характеристик: позволяет игнорировать такие параметры, как инсоляция и глубина помещений.



Во-вторых юридически апартаменты считаются жильём временно го пребывания, в котором нельзя прописаться, поэтом; стоимость апартаментов на 15-20% ниже, чем стоимость обычных квартир. В целом таким образом инвестор несколько снижает риски, повышая экономическую; привлекательность жилья в бывших фабриках. Тем не менее, в Москве лофт считается жильём высокого класса, и их цена колеблется от $4 550 до $30 000; квадратный метр.

Все упомянутые московские проекты имеют яркую особенность: располагаясь в центре города, обеспечивают необходимую инфраструктуру для престижного жилья. В случае реконструкции не отдельных зданий, а территорий осуществлена комплексна) реконструкция. Только при комплексном подходе воз можно расположение внутри бывших промышленные зон жилья. Одна из главных причин — вывод производства за пределы участка и устранение санитарных зон.

Если в Москве рождается осознание высокой ценности лофтов, то в Петербурге реконструкция промышленности под жильё не развивается вовсе. Несмотря на огромные ресурсы. Согласно исследованиям компании PETERLAND (консалтинговая компания, работающая на рынках недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области), проведённым по ситуации на 2011 год, площадь промзон относительно общей площади Санкт-Петербурга в его административных границах (143,9 тыс.га) составляет 4%, относительно же главной части города (60,6 тыс.га без пригородов) -около 10%.

Возможная причина — довольно консервативная политика города и жителей в этом вопросе, а также несовершенство местного законодательства, риски, связанные с редевелопментом, отсутствие возможности вливания государственных инвестиций в проекты реконструкции.

Для Петербурга характерна практика реконструкции промышленных объектов под коммерческую недвижимость и так называемые креативные пространства — это путь наименьших по сравнению с жильём рисков и затрат. Районы, в которых расположены объекты под реконструкцию — промзоны, в некоторых цехах которых всё ещё функционирует производство. Реновация этих территорий под жильё возможна лишь при комплексном подходе, предусматривающем полное выведение производства и устранение санитарных зон. Таким образом, складывается ситуация, при которой жилой лофт в Петербурге практически не представлен. В основной массе это проекты, замороженные на стадии проектирования или интерьерные проекты. Последние характерны лишь стилизацией под бывшие фабрики, что, тем не менее, подтверждает факт интереса к данного рода эстетике.

В уже упомянутую группу зданий, требующих минимума модификаций, входят и бывшие казармы, перепрофилированные в промышленные объекты. В Петербурге к таким объектам относится проект жилого дома 2006 года, расположенного по адресу: Виленский пер., 15 (генпроектировщик — 000 «АМ Шендеровича»). Это один из немногих реализованных примеров реконструкции промышленных корпусов. Здание представляет собой тип промышленного объекта, перепрофилированного из бывших казарм: в 50-60-х годах XX века здесь располагался ЦНИИ материалов. Бывший завод расположен в Центральном районе Петербурга и входит в охранную зону центра города с уже сложившейся инфраструктурой. Рядовая периметральная застройка создаёт образ жилого квартала, характерного для Петербурга.

Объектом охраны КГИОП являются фасады и объёмно-планировочные структуры строения. Проект предусматривал надстройку корпусов двухуровневыми мансардами с отступом в два метра от лицевой части под уклоном 30 градусов: мансарда, таким образом, не выделялась, что сохраняло силуэт здания.

Изначальная функция комплекса, ещё до прихода сюда производства, — казармы. Этим можно объяснить сходство объёмно-пространственных характеристик корпусов со структурой жилого здания: внешние и внутренние поперечные несущие стены, шаг несущих конструкций от 5 до 7 м, высота этажа в свету 3,5 м, традиционное для жилья боковое остекление большой площади.




Проект предусматривал расположение квартир в лицевом флигеле. Его широтная ориентация определила двустороннюю ориентацию квартир для обеспечения необходимой инсоляции.

Петербург, равно как и Москва, обладает обширным фондом промышленных объектов, требующих реконструкции. Реконструкция под жильё широкого спектра бывших фабрик и заводов значительно расширит рынок недвижимости Петербурга и Москвы, и если Москва начинает осваивать свой промышленный потенциал, то Петербургу это лишь предстоит. Кроме этого обстоятельства некоторым образом снизятся темпы массового строительства, город перейдет от экстенсивного к интенсивному пути развития, снижая темпы разрастания своего контура, заполняя функционально пустые зоны и включая их в городскую структуру. Это позволит повысить плотность населения в этих зонах, а что особенно важно — в зонах транспортных узлов, зачастую находящихся в границах заброшенных территорий.

Реконструкция промышленных территорий — это сохранение туристические привлекательных объектов, вероятность вливания инвестиций. Среди объектов, расположенных в промышленных зонах, формирование которых относится к периоду индустриализации, зачастую можно встретить ценные объекты, в том числе имеющие юридически закрепленный статус памятника. По причине того, что эти объекты находятся под охраной государственных структур, снос их невозможен, так же как и возврат к первоначальной функции в связи с переходом к качественно новым принципам экономики и производства. Эти здания, наряду с корпусами, не имеющими законодательно закрепленного статуса памятника, обладают значительными архитектурными достоинствами: огромные окна, высокие этажи, экспрессивные интерьеры и экстерьеры. «Это те черты, которые так часто можно встретить в старых зданиях и так редко в современных».

Цель политики использования бывших промышленных территорий — правильный баланс между сохранением и модификацией: со слишком большими изменениями будет утерян городской характер, в то же время без изменений города будут переживать стагнацию. Идеальный баланс ведет к городскому разнообразию. Однако как уже было сказано выше: лишь комплексная реконструкция зон неиспользуемых промышленных зданий может решить вопросы функционально пустых зон. Районы, в которых расположены объекты под реконструкцию — промзоны, в некоторых цехах которых все еще функционирует производство. Реновация этих территорий под жилье возможна лишь при подходе, предусматривающем полное выведение производства и устранение санитарных зон.